Позвонить!
Позвонить!

Как продать квартиру в Подольске

Кто ищет миллионы, находит их редко, кто не ищет — не находит никогда.
Оноре де Бальзак


Эта страница о том, как лучше, быстрее и дороже продать квартиру в Подольске. Я написал её 3 года назад, когда продавал «двушку» на Пионерской улице. Да, согласен, статья получилась несколько длинной, так ведь и речь идёт не о пачке сигарет. Итак, приступим.

Вначале я познакомлю вас со спецификой местного рынка недвижимости, а затем дам несколько общих рекомендаций и о том, как лучше и правильнее продать квартиру. Волшебных рецептов не обещаю, но очень постараюсь. В общем, не будем забегать вперёд, обо всём по порядку:

Первое, что стоит знать — продать квартиру в Подольске можно четырьмя способами. Разумеется, они отличаются друг от друга достаточно сильно,  а самое главное, приводят к абсолютно разным результатам. Расскажу поподробнее.

Первый способ — самый эффективный — самостоятельная продажа квартиры. Так считают большинство людей, живущих в Подольске и планирующих продать свою квартиру.

Как вы понимаете, это полный бред — с тем же успехом можно пытаться самостоятельно удалить аппендицит — вы легко можете лишиться не только здоровья, но и жизни. Самостоятельно продать жильё ничуть не проще — порой собственники умудряются так «удачно» провернуть это дело, что в результате на руках не останется ни квартиры, ни денег. Как? А вот так:

Вы знаете, как в большинстве своём поступают люди, во всяком случае в Подольске? Правильно, подают объявления в газету, печатают и расклеивают листовки, а затем сидят и ждут принца на белом коне покупателя с полным кошельком денег.

Так вместо этого можно было сразу взять и написать: «У меня скоро появится огромная сумма денег. Всем, кому интересно — вот мой телефон, позвонив по которому вы легко сможете выяснить адрес.» Думаю, вы уже догадались, что поступать подобным образом — это очень и очень глупо.

Безопасно продать квартиру самому можно только в одном случае — если вы руководитель агентства недвижимости или профессиональный юрист. Это с первого взгляда кажется, что там всё просто — на самом деле миллионы «подводных камней» и нюансов. Скажу больше — даже опытные специалисты, занимающиеся продажей квартир не один год, знают далеко не все тонкости. А если у вас обмен или другие альтернативные варианты — там вообще черт ногу сломит.

Кроме этого, вы ведь хотите продать квартиру дорого, верно? А чтобы это сделать, информацию о ней нужно размещать в тех местах, где обитают богатые покупатели. Но, как вы понимаете, это не местные газеты или интернет-форумы и уж точно не фонарные столбы и двери соседних подъездов.


Поэтому про первый способ — самостоятельную продажу квартиры — дальше рассказывать не буду. Риск — дело благородное, не спорю. Но лично для меня, например, квартира — это практически всё и подвергать её неоправданному риску я бы не стал. Идём дальше:

Второй способ — самый популярный — обратиться во все агентства, которые попались под руку и сообщить о том, что вы хотите продать свою квартиру. Многие так и делают, верно? Теперь давайте рассмотрим все плюсы и минусы этого метода продажи:

На самом деле, плюс здесь только один — резко возрастёт ваша популярность. То есть, вам каждый день будут много звонить, много рассказывать, иногда «закошмаривать», как я в начале этой статьи и ещё много чего делать, но с одной единственной целью — «посадить» на эксклюзивный договор, о котором я расскажу чуть позже.

Теперь давайте включим логику и вместе подумаем, какие у этого способа минусы. Во-первых, встанем на место агента — вы просто сообщили ему, что вы хотите продать квартиру. При этом вы не дали ему гарантию, что будете продавать квартиру именно с его помощью, верно?

Как вы думаете, будет ли агент размещать информацию о продаже вашей квартиры в платных базах? Нет, не будет. А ведь именно там и обитают те самые богатые и платёжеспособные покупатели, которые вам нужны. Скажу больше, вашу квартиру не увидят даже те, кто ищут варианты через газету — ни один агент не будет платить деньги за размещение объявлений, ориентируясь лишь на слабую надежду заработать.

Сказанное выше автоматически означает, что данный способ — один из самых низкоэффективных, верно? Скорее всего, про вашу квартиру вспомнят только в том случае, когда совсем не останется тех вариантов, с которыми агент связан на основании договора, то есть не вспомнят никогда.

Во-вторых, вы можете поручиться за то, что все агентства, что вы успели обежать, честные? Вот вы всем про свою квартиру рассказали, но на руках у вас ничего нет — ни договора, ни гарантии, ни-че-го. К вам на квартиру приходят «посмотреть» какие-то люди, что-то между собой обсуждают, смотрят, щупают, вынюхивают. Такая ситуация — просто вершина безопасности, скажу я вам.

При этом под видом проверки вашей же честности с вас спрашивают паспортные данные, документы на квартиру, выспрашивают про состав семьи и задают ещё очень много интересных вопросов. А вам придётся отдавать информацию — вы ведь хотите продать квартиру и, желательно, побыстрее. Как вы понимаете, продавать квартиру таким образом — это ещё большая глупость, чем пытаться сделать это самостоятельно.

Кроме того, этот вариант продажи квартиры — еще и самый конфликтный и «скользкий» — агенты же работают не бесплатно. Но потенциальному покупателю об этом не говорят — как правило, ему врут, что вы наняли агентство для продажи своей квартиры и что эта цена — от собственника. А на самом деле закладывают в цену несколько сотен тысяч и стараются, чтобы вы с покупателем не пересеклись вплоть до того момента, как всё уже будет подписано и завершено.

Иногда бывает ещё веселее — агентов «в цепочке» может быть несколько. И иногда вся эта закулисная возня с перешептываниями и попыткой урвать побольше перерастает в целую комедию абсурда. Денег всем вечно не хватает, собственника стараются «подвинуть», то есть максимально сбить цену, покупателя — «поднять», то есть в последний момент сказать, что цена выросла и так далее.

При этом, естественно, агенты также стремятся «подвинуть» друг друга или вообще выкинуть кого-нибудь из цепочки, договорившись напрямую. Возникают конфликты, ругать, ссоры, иногда дело доходит до драки. В общем, ужас. Уж лучше «сесть на договор», чем это. В смысле, переходим к следующему пункту.

Третий способ продать квартиру — самый спокойный — «сесть на договор». Это означает, что вы выбираете одно единственное агентство, с которым оформляете договор о продаже недвижимости. Рассмотрим этот вариант более внимательно:

Договор — штука хорошая — вместе с ним в вашу жизнь приходит хоть какая-то стабильность и пусть небольшая, но гарантия. Хотя, если послушать любого агента, расписывающего преимущества своей конторки, то получается, что договор с ним — это просто мечта и цель всей вашей жизни, а лучшего способа продать квартиру в Подольске в природе просто не существует.

Тут и стабильность, и гарантия, и уверенность в завтрашнем дне. Вместе с этим целое море обещаний и заверений в том, что квартира продастся очень быстро, но при этом очень дорого. Разумеется, будет и куча слов о том, что вам ничего не придётся делать — необходимо только подписать договор, а затем расслабиться и получать удовольствие.

Правда, в большинстве случаев удовольствие гарантировано только если вы любите, когда вас имеют, но всё это — мелкие детали, а главное — договор! О чём я и откуда сарказм? Сейчас расскажу:

Во первых, что такое договор? Это документ, на основании которого вы можете продать свою квартиру только через то агентство, с которым этот договор заключили. Такой договор называется эксклюзивным — агент имеет эксклюзивное право на продажу вашей квартиры в течении определённого периода времени. При этом, даже если вы сами нашли покупателя или он вас нашел — продавцом являетесь не вы, а именно агентство. С этим разобрались, идём дальше.

Во-вторых, рынок недвижимости на сегодняшний день находится в той стадии, когда реальных квартир гораздо меньше, чем покупателей. Следовательно, тот агент, у которого есть «эксклюзивный» вариант — тот «на коне» и может выдвигать практически любые условия. А тот агент, у которого есть покупатель, должен под это всё подстраиваться.

Неудивительно, что для заключения договора все агенты идут на мыслимые и немыслимые ухищрения, поливают грязью всех и вся, кроме себя и обещают бриллиантовые россыпи — в общем, делают абсолютно то-же самое, что все политики перед выборами. Надеюсь, это понятное сравнение?

А теперь давайте подумаем, что будет после заключения договора? Правильно, вас начнут «морозить», то есть затягивать продажу квартиры с целью максимально снизить цену — ведь для заключения договора вам пообещали, что продадут её очень дорого. Цифра, озвученная на этапе заключения договора, как правило, оказывается нереальной и агенту нужно вас «подвинуть», чтобы и ему перепало, и агентству осталось.

Чтобы сбить цену, подойдут и подставные покупатели, которые делают круглые глаза и говорят, что это очень дорого, и подставные базы данных, которые вам будут показывать со словами: — Вот, смотрите, у нас есть ещё такая же квартира, как у вас. Но там цена на 300 тысяч ниже и то не продаётся. Давайте снижать цену, а то никогда не продадим.

Естественно, при всём этом вас будут «подогревать», чтобы вы не «соскочили» с договора — регулярно приводить якобы заинтересовавшихся «покупателей». Те, в свою очередь, будут тщательно узнавать все детали, согласно кивать головой и уходить «за деньгами», обещав в скором времени вернуться. Но в последний момент они будут «находить» варианты подешевле и демонстративно отказываться, а ваш агент будет снова напоминать вам о том, что пора бы «подвинуться» еще на сто тысяч.

Иногда собственнику везёт — он может попасть в то агентство, где реально выполняют обещания — размещают информацию в платных базах, отсевают недобросовестных покупателей, ведут весь документооборот, страхуют от ошибок. Я и не говорил, что таких агентств не существует — просто я их слишком мало знаю. Да, они есть, но их так мало, что заметить их в общей массе абсолютно нереально. В общем, я ни разу не встречал. Поэтому переходим к четвёртому способу.

Вариант номер четыре — самый тупой — обратиться в фирмы из серии «срочный выкуп». Почему это вариант тупой? Смотрите сами — срочный выкуп, если он реально срочный — это не более 2/3 от цены квартиры. То есть, потери в финансах огромные. При этом все деньги вам сразу никто не отдаст — вы легко можете забрать их, уехать куда-нибудь в Тюмень, а там через суд объявить, что вас заставили. И новый собственник окажется без квартиры.

Как вы понимаете, опытные «выкупщики» от такого варианта развития событий максимально страхуются — дают сразу сто-двести тысяч, остальные — после оформления права собственности. Кроме этого, срочно выкупают квартиру для чего? Правильно, чтобы её потом продать. А как это лучше сделать? Правильно, сразу оформив покупку на нового собственника.

То есть, фактически вы попадёте на тот-же самый третий вариант с эксклюзивным договором, но при этом потеряете 30% от стоимости своей квартиры за «срочность». То есть, перекупщик будет оформлять квартиру не на себя, а на своего покупателя. Естественно, вам дадут деньги и скажут, что тот покупатель уже есть. Но после он неожиданно «передумает» и надо будет искать другого. А отказаться вы уже не сможете, иначе вам придётся вернуть выданные вам
100-200 тысяч в удвоенном размере. Вот, потому-то я и считаю этот вариант самым тупым.

Надеюсь, эта статья сильно поможет тем, кто планирует продать свою квартиру и не прогадать при этом.

Да, кстати, меня часто спрашивают, а как же я всё-таки продал ту «двушку», если везде такая засада? Да очень просто — открыл у себя в компании отдел по работе с недвижимостью и продал. Точнее, не я — мои юристы продали. В общем, хэппи энд.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Надоело читать?
Звони и спрашивай!